Hjelp det er kjøpers marked – hva gjør jeg?

Av: Dato: Uncategorized

I de siste månedene har vi opplevd økt antall boliger til salgs i Oslo og Akershus.  Sammen med en nedgang og utflating i prisene er det nå plutselig blitt “kjøpers marked”.  Hva gjør jeg da hvis jeg skal kjøpe bolig?

Med kjøpers marked mener jeg at kjøper har flere boliger å velge mellom som faktisk er mulig å få kjøpt uten heftige budrunder, ja i noen tilfeller også uten konkurranse fra andre budgivere.  De mest attraktive objektene er det fremdeles rift om, men hovedbildet er nå at det ofte trengs minst to visningsrunder før boligen er solgt.

Både bra og skummelt

Dette er en bra situasjon for kjøperne, ikke minst fordi den vanvittige prisveksten ser ut til å ha stoppet opp.  Men det kan også føles litt skummelt.  For hva skal jeg forholde meg til når jeg ikke lenger kan henge meg på en pågående budrunde.  Og tør jeg egentlig kjøpe nå når vi ser et skifte i markedet?

Benytt “overgangsvinduet”

For å ta det siste først.   Vi ser et skifte i markedet og prisene er lavere enn for en kort stund tilbake tilbake.  De kan selvsagt falle enda mer utover høsten, men de fleste eksperter spår at dette ikke vil skje.  Det har foregått en korreksjon akkurat nå som følge av at kredittpraksis er strammet inn.

Jeg tror det kan være lurt å kjøpe nå mens tilbudet er stort .  Mange av selgerne som er ute i markedet nå hadde forventet et enkelt salg på grunnlag av det gode markedet for selgerne i 2016 og tidlig i 2017. Nå går det ikke så glatt som forventet.  Da ser vi at selgernes prisforventninger endrer seg ganske raskt og de fleste må godta en lavere pris. Dette opplevde vi med tre av våre kunder i forrige uke og vi lyktes derfor med å med å forhandle frem et gunstige kjøp i attraktive områder.

Så isteden for å sitte på gjerdet kan det være lurt å utnytte “overgangsvinduet” og det gode kjøpers marked vi ser akkurat nå.

Dersom du skal by på en bolig i et kjøpers marked bør du tenke på følgende:

  • Sjekk hvordan prisantydningen ligger i forhold til lignende boliger solgt den siste tiden.  Det er større sannsynlighet for at denne er reell nå enn i et sterkt stigende marked fordi det er forbundet med stor risiko å operere med lokkepriser i et kjøpers marked
  • Selv om prisantydningen er edruelig og i tråd med markedsprisen behøver du ikke å gå rett på denne for å få tak i boligen.  Husk at det er du som sitter med de beste kortene.
  • Har du veldig lyst på boligen skal du ikke operere med skambud eller svært lave bud.  Da skyver du selger fra deg og mister forhandlingsposisjonen.
  • Prøv heller å peile deg inn på en middelvei som kan gjør at forhandlingene er i gang og du kan utløse et motbud.  Motbudet bindene for selger, og idet det gis et motbud er du som kjøper ikke lenger bundet av ditt bud.
  • Synes du det er vanskelig å vite hva markedsprisen er søk råd hos profesjonelle som har kunnskap om det lokale markedet.  For eksempel en boligkjøpsrådgiver.

Pust med magen

Husk at du må ha et visst tidsperspektiv ved investering i bolig og at du ikke må måle verdistigning fra en måned til en annen.  Hvis du kjøper i dagens marked og det skulle falle ytterligere et par måneder, ikke få panikk.  Det betyr ikke at du har valgt feil.  Pust med magen og kos deg i boligen. Erfaringsmessig vil prisene stabilisere seg og begynne å gå oppover igjen etter en tid.  Det er bare hvis du blir tvunget til å selge når markedet er nede i en i en liten bølgedal og du ikke kjøper noe nytt i det samme markedet, at du kan stå i fare for å tape penger.

Samtidig må du være klar over at det å kjøpe bolig og ta på seg gjeld alltid vil ha et element av risiko.

 

Kommentarer (0)

Hva er den egentlige prisen på boligen?

Av: Dato: Uncategorized

Alle har ikke fått med seg at fellesgjeld skal plusses på prisantydningen for å finne den totale prisen på en bolig.  Kanskje ikke så rart når det markedsføres ulikt?

Fakta
Fellesgjeld for en bolig oppstår når boligselskapet, tar opp et lån og fordeler dette ut på boligene i selskapet etter en bestemt fordelingsnøkkel.  Renter og avdrag på denne gjelden betales gjennom felleskostnadene.  Når du kjøper en bolig med fellesgjeld betaler du en salgssum, men du overtar også boligens andel av fellesgjelden. Dermed blir den totale prisen du betaler salgssum + fellesgjeld.   En bank som gir deg en låneramme vil alltid regne inn fellesgjelden i lånerammen. Du kan derfor ikke gi bud på boliger hvis prisantydning OG fellesgjeld overstiger den totale lånerammen, selv om selve prisantydningen er lavere.

For eksempel:
Du  har fått et finansieringsbevis fra din bank hvor det står:
Samlet lånesum eller samlet kjøpesum  kr 3.500.000, egenkapital kr 800.000 og langsiktig finansiering kr 2.700.000. Når du skal undersøke hvor mye du kan betale må du regne inn eventuell fellesgjeld og ta utgangspunkt i totalprisen for boligen. I dette tilfellet, hvis fellesgjelden er kr 500.000 kan du kun by opp til kr 3.000.000.

Markedsføring og angivelse av total pris
For at kjøper skal forstå hva den totale prisen er har «Bransjenormen for markedsføring av boliger» en regel om at prisen på en bolig alltid skal settes opp på følgende måte:
Prisantydning
Andel fellesgjeld
Totalpris

Dessverre syndes det en del mot dette i dagens boligannonser.  Prisantydning og fellesgjeld er med som to separate opplysninger, men totalpris mangler.   Hva grunnen til dette er kan det bare spekuleres i. Men jeg håper meglerne kan skjerpe seg slik at misforståelser unngås og forbrukerne får de opplysningene de har krav på.

 

Kommentarer (0)